物业行业从找项目、争市场，由小变大，有弱变强，行业逐步规范的发展阶段，到目前，已经面临所接管的部分物业管理项目，存在入不敷出，选择退出或者勉强维持的尴尬阶段，选择物业服务项目的退出有时已经在所难免，退出带来的负面影响及深层问题值得探讨，现将本人从事物业管理、决策物业退出中所遇到的问题和一些感知与大家共同探讨。
一、物业项目退出的原因
物业项目退出的主要原因还是经费不足以成本的开支，这里所谈得的经费，包括一些拨款项目，因合同期限较长，原经费拨付标准不足以满足人员成本和物料上涨因素的影响，致使原固定不变的拨款经费和增长的企业成本形成接管项目无利可图，甚至收支倒挂。同时，也包括收费小区的收支出现不平衡的问题，同样的原因，有些收费小区合同期限较长，收费标准多年不变，政府也没有相应的收费价格指导政策，还有收费小区的顽疾问题，即：收费难、收费率不高的问题，使物业公司经营举步维艰，选择退出物业管理区域就是物业公司迫不得已的出路。然而，经费不足也不是全部退出物业管理项目的理由，有些由于管理矛盾造成的双方沟通障碍，协调解决事务手续繁杂，费用结算周期长，无偿增加工作量等问题，使物业公司苦不堪言，退出也成为必然选择。
二、退出物业管理项目面临的一些问题
就我公司而言，存在的主要问题不是甲方不选择我们，而是我物业公司主动退出，这就存在甲方想保留原经费拨付标准，挽留我公司继续提供服务，和我公司必须决策退出的矛盾。怎么解决这一矛盾呢？《合同》到期前，先给甲方主管领导“透透风”，按合同约定，合同到期提前一个月发给对方一个公函，明确表态讲明原因，紧跟着回访甲方的态度，促使对方尽快形成决议，若协调此事对方有脱延，须再发合同终止公函，约定退出时间表，促使甲方走到善后事务处理的程序。在这种情况下，有可能造成甲方选择给予宽限期，作为物业公司来说，物业的撤出，存在交接、人员善后安排等相关善后事务及手续，可以满足甲方要求。宽限期不应超过一个月，在宽限期内，尽快督办甲方选择新的物业公司，为甲方也可以提供一些物业接管的思路，尽快完成战略性的退出，成功的退出，不仅甩掉了经济亏损的包袱，也解放了公司的项目管理人员，减少了企业的维修、管理等成本。对于主动决策退出的公司来说，实现成功的退出，为公司的良性发展奠定了基础。若退出决定是甲方或业主委员会形成的，物业公司还想继续提供服务，这种情况就要看物业公司的努力程度了，也可以用以上处理情况作对比，要求甲方或业主委员会给予自己物业管理宽限整改期，争取提高服务标准和服务质量，尽快解决急待整改的问题，请求甲方和业主使用人的理解和支持，争取使甲方决策者取消物业退出的决定，挽回被撤退形成物业公司管理项目的缺失和声誉上的影响。
退出物业应该注意的提高认识，从形式上不外乎物业管理公司不愿继续提供物业服务和物业受益人不再继续接受服务两种情况，但是站在物业公司的角度来说，如果是主动提出退出的，一定要坚持，不要做无原则的让步，宽限一到，强行退出，把该甩的包袱一定要甩掉。甩掉包袱才能轻装上阵，如果是被动要撤出物业项目的，做最大的努力，做好协调、沟通及善后事务，尽量消除影响，化解甲方和提供服务员工等逐项矛盾，减少物业管理公司的麻烦，吸取经验教训，争取在物业管理领域里立有一足之地，否则，将会被无情的市场所淘汰。
三、面对物业撤出的几点深层思考
前面已经在原因中讲到了，合同期限是一个值得探讨的问题，合同期是一年以上的，对于优势项目物业公司赢利较好的或服务环境良好的项目来说，对物管公司是利的，但随着时间的发展，通货膨胀的压力会逐渐显现出来，一个五年以前的经费拨付标准，当时是赢利较大的，在第三年就有可能赢利甚微，到了第五年，已经收支不平了，但合同期限还未到，追加经费又没有可能，造成物管企业进退两难的局面，选择撤出要承担高额的违约金和声誉损失，硬撑着，公司就得不断往里亏钱，最终走入退出决策这条路。所以，在物管项目合同期限上要引起足够重视，要有长远规划，要考虑市场和国家政策，尤其是价格因素的影响，但合同期限以五年为限，不能签十年、二十年的远期合同。
管理人员的管理水平和素质决定着一个物业管理项目健康发展的关键，在这方面，有很多案例，一个物业项目更换了不称职的管理人员，矛盾就来了，员工不满意，甲方对服务不满意，投诉多，服务质量不能确保，使管理矛盾日益显现，最终，失去“顾客”信赖，“顾客是上帝”，把“上帝”都得罪了，还有什么“好果子”吃？物业管理企业一定要在选人、用人上下功夫，把一个物业管理项目交到一个最适合的管理人员手中，只有长效、健康的物业管理服务，才能确保物管企业整体的经济利益和接管前期的资金投入没有“打水漂”。为确保物管项目，在管理人员的选用上，我公司现行的管理经验是储备管理人员，根据管理人员的自身素质、水平和性格特点，恰如其分的安排物业管理项目，使管理项目和物业管理人对号入座，实现了甲方服务满意和我公司无后顾之忧的双确保。公司对物业管理项目的支持和重视，也是对物业管理寿命起到至关重要的作用，一个物业管理项目到了矛盾重重、甲方、员工、公司三方不满意，使物业管理项目负责人最不愿意看到的，这时候需要公司的理解、员工的支持，需要公司作好与甲方的沟通、协调，员工的思想教育工作，员工因工资待遇而流失严重，使公司在力所能及的情况下要整合员工队伍，提高员工工资待遇，确保服务标准、质量得到彻底改观，挽回三方不满的局面，物业管理公司要象扶持小学生的态度来看待自己的物业管理人，只有调教好了，“孩子”长大才不闯祸，长大成人的“孩子”，能为公司作贡献，能为甲方优质服务，能让员工工作、生活愉快，否则，物业管理项目负责人缺少支持、关怀和理解，逐步失去管理兴趣，工作处于维持、敷衍的状态，所管理的管理项目就可想而知了，不出问题才怪。所以，公司对物业管理项目的检查、指导、帮助是必不可少的。
四、对于物业管理工作来说，不管管理人员还是服务人员，都应该有别于其他行业思想和工作特点。我认为，要在物业管理中少犯错误，多出成绩，不陷入管理的僵局，甚至被动退出物业管理项目，就应该做好这些事情，树立吃苦、耐劳、受气的思想准备，要面对甲方的刁难，面对业主的挑剔，面对员工的不理解，面对家人的不支持，面对协调事务的难度，面对具体庞杂事务的管理，都不能气馁，只有迎难而上，做出强者的姿态。只有物业管理工作出了成绩，所面临的问题都迎难而解了，甲方领导脸上有笑容了，业主进出迎面打起了招呼，深受员工的尊重和爱戴，家人也能理解、支持，消除了工作强度大、工作无规律带来的埋怨，管理事务协调妥善处理好了，最终实现了个人的社会价值，物业管理项目被动退出的问题就会远离你了。
以上，就是本人对物业管理项目退出方面的一点感悟，写在纸上，与大家共同探讨。
兰州城关物业管理有限公司 杨跃华
